空き家は行政に調査される？特定空家・管理不全空家と行政指導について【大阪の解体工事ブログ】

大阪府池田市にお住まいの皆様こんにちは！

大阪の解体工事クリーンアイランド のブログ更新担当です！

大阪の皆様はいかがお過ごしでしょうか？

今回は、【空き家は行政に調査される？特定空家・管理不全空家と行政指導について】についてご紹介していきたいと思います。

空き家を放置してはいけない理由

・誰も住んでいない実家をそのままにしている
・相続した空き家を遠方から管理している
・空き家を放置していたら行政から連絡が来た

このように空き家の管理についてお悩みの方も多いのではないでしょうか。
建物の老朽化や庭木の繁茂、ゴミの放置などによって周辺の生活環境に悪影響を及ぼすようになると、自治体による調査や所有者への改善要請が行われる場合があります。
さらに、2023年12月に改正された空家法では適切な管理が行われていない空き家を早い段階で改善するため、「管理不全空家等」という区分も設けられました。

ここでは、空き家はどのように調査されるのか、どのような状態になると「管理不全空家等」や「特定空家等」に該当するのか、行政からどのような対応を求められるのかについて、大阪の解体工事業者が分かりやすく解説します。

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空き家は行政によって調査されることがある

「大坂に空き家を所有しているけれど、行政が勝手に調査することなんてあるの？」

このように思われる方もいるかもしれません。
実は、自治体では地域にある空き家の状況を把握するため、空き家の実態調査や現地確認などを行うことがあります。

例えば、外から見て以下のようなケースです。

• 長期間人が住んでいないように見える
• 庭の草木が伸び放題になっている
• 屋根や外壁が破損している
• 窓ガラスが割れている
• ゴミが放置されている
• 建物が傾いているように見える

など、管理状態に問題があると考えられる場合には自治体による確認の対象となることがあります。
また、近隣住民から「庭木が道路にはみ出している」「建物が危険な状態になっている」などの相談や苦情が自治体に寄せられ、それをきっかけに調査が行われることも多いでしょう。

行政は空き家の所有者を確認できる

誰も住んでいない空き家なのに、どうして所有者が分かるの？このように疑問に思う方もいるでしょう。
空家法では、空き家対策を行うために自治体が所有者等を把握するための情報を利用できる仕組みが設けられています。
そのため、長期間放置しているからといって、所有者が分からないままになるとは限りません。
相続した空き家などの場合も所有者として適切な管理が求められる可能性があります。
特に、遠方に住んでいることや長期間その家を訪れていないことを理由に管理を放置するのはおすすめできません。

空き家の状態によっては「管理不全空家等」になることも

ここで知っておきたいのが、「管理不全空家等」という制度です。
2023年12月に改正空家法が施行され、現在は放置すれば将来的に「特定空家等」になるおそれのある空き家についても自治体が早い段階で対応できるようになりました。
つまり、問題が深刻になってから対応するのではなく問題が深刻になる前に適切な管理を促すという考え方です。
例えば、屋根や外壁の劣化、庭木の繁茂など、適切な管理が行われていない状態が続いている場合には、管理不全空家等として指導や勧告の対象になる可能性があります。
「まだ倒壊するほどではないから大丈夫」と考えて放置するのではなく、早めに状態を確認することが大切です。

「特定空家等」とは？

空き家の中でも周辺の生活環境に深刻な影響を及ぼすような状態のものは、「特定空家等」に該当する可能性があります。
特定空家等とは、例えば次のような状態にある空き家のことです。

• そのまま放置すると倒壊などの危険がある
• 衛生上、有害となるおそれがある
• 適切な管理がされず、景観を著しく損なっている
• 周辺の生活環境を保全するために放置することが不適切

単に誰も住んでいないというだけで特定空家等になるわけではありません。
建物や敷地の状態、周辺への影響などを踏まえて判断されます。

特定空家等になると何が問題なの？

特定空家等に該当すると、自治体から所有者に対して改善を求めるための措置が行われる場合があります。
例えば、建物の危険な部分を修繕したり、庭木を伐採したり、ゴミを撤去したりするなど、空き家の状態に応じた対応が求められることがあります。
そのまま改善せずに放置していると、さらに強い行政上の措置へ進む可能性があります。
また、特定空家等だけでなく管理不全空家等についても、一定の場合には行政から勧告を受け、住宅用地特例の適用に影響することがあります。
そのため、行政から連絡が来たけれど、まだ何も対応しなくてもいいと考えるのは危険です。

特定空家等に指定されたらどうすればいい？

もし所有している空き家について、自治体から「特定空家等」に関する連絡が来た場合はまず担当部署へ連絡しましょう。
何を改善すればよいのか分からないという場合でも、そのまま放置するのではなく、具体的な改善内容を確認することが大切です。

例えば、「屋根の破損を直してください」「庭木を伐採してください」「敷地内のゴミを撤去してください」「建物の危険な部分を改善してください」など、空き家の状態によって必要な対応は異なります。
建物そのものが老朽化しており、修繕して使用することが難しい場合には解体工事を検討することも一つの方法です。

空き家を解体した方がいいケースとは？

空き家を今後も使用する予定がなく建物の老朽化が進んでいる場合には、解体工事を選択肢として検討してみてもよいでしょう。

例えば、以下のようなケースです。

• 長年誰も住んでいない
• 建物の老朽化がかなり進んでいる
• 屋根や外壁の破損が目立つ
• 修繕して使用する予定がない
• 相続したものの誰も住む予定がない
• 遠方に住んでいて管理が難しい
• 売却や土地活用を考えている

ただし、空き家を解体するかどうかは建物の状態だけでなく、土地の利用方法や固定資産税、売却予定なども含めて考える必要があります。
解体する前に、自治体や不動産会社、必要に応じて税理士などの専門家にも相談しておくと安心です。

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行政から空き家について連絡が来たら放置しない

空き家について自治体から連絡が来た場合、「忙しいから後で対応しよう」「遠方だからすぐには見に行けない」「まだそれほど危険ではないだろう」と放置してしまうのはおすすめできません。
行政からの連絡をきっかけに空き家の状態を確認し、必要な対応を早めに検討しましょう。
特に建物の老朽化が進んでいる場合は、修繕だけで済むのか、それとも解体した方がよいのかを早めに判断することが大切です。

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空き家を放置した後の「勧告・命令」とは？

空き家の状態が改善されない場合、行政からさらに強い措置が行われる可能性があります。
特定空家等や管理不全空家等に対して、どのような場合に「勧告」や「命令」が行われるのか、また、その後どうなるのかについては、次の記事で詳しく解説します。

👉 空き家を放置するとどうなる？行政からの「勧告・命令・行政代執行」について

空き家を所有している方は、ぜひあわせてご覧ください。

空き家は放置せず早めに管理・対策を

今回は、空き家が行政による調査の対象となるケースや、「管理不全空家等」「特定空家等」についてご紹介しました。
空き家は、誰も住んでいないからといって、何もしなくてよいわけではありません。
建物の老朽化や庭木の繁茂などによって周辺の生活環境に悪影響を与える状態になると、自治体による調査や所有者への改善要請につながる可能性があります。
また、2023年の改正空家法によって問題が深刻になる前の「管理不全空家等」も行政による対応の対象となっています。
今後も使用する予定がない空き家や、管理することが難しい空き家を所有している場合は、売却・活用・修繕・解体など、今後どうするのかを早めに考えておきましょう。

大阪府内で空き家の解体工事をご検討の方は、クリーンアイランドまでお気軽にご相談ください。
現地の状況を確認したうえで、解体工事についてお見積もりいたします。

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